Suomalaisten ylivoimaisesti suurimman omaisuuserän kohtalo keikkuu veitsen terällä. Seuraavan 10 vuoden aikana kiinteistöjen energiankäytöstä tulisi leikata 25 % tiukentuvan EPBD-direktiivin seurauksena. Samalla pankkien huoli kiinteistökannan vakuusarvon romahduksesta kasvaa. Uudet ja hyväksi todetut teknologiat toimivat kuitenkin pilven hopeareunuksena ja voivatkin suoda helpotuksen suurimmalle osalle kiinteistönomistajista ja vähentää riippuvuutta tuontienergiasta.

Aloitetaan perusasioista. Kiinteistöjen käyttö on teollisuuden ohella suurin hiilidioksidin lähde maailmassa, usein parjatun lentomatkailun vastatessa vain 2,5 %:sta globaaleja päästöjä. Lämmitys, lämpimän käyttöveden tuotto, valaistus ja viilennys aiheuttavat 40 % maailman ja EU:n nettopäästöistä. Tiiviin rakentamisosaamisen Suomessa luku on noin 30 prosentin tietämissä. Vain 15 % EU:n kiinteistökannasta on rakennettu vuoden 2000 jälkeen ja kolmella kiinteistöllä neljästä on surkea energiatehokkuus. Tämä on se taso, josta lähdetään liikkeelle, Unionin tavoitellessa hiilineutraaliuutta vuoteen 2050 mennessä.

“Energiatehokkuudesta on tullut osa turvallisuutta.”

Muuttunut geopolitiikka pakottaa kuitenkin EU:n tarkastelemaan tavoitteitaan myös turvallisuusnäkökulmasta. Tuontienergia, mitä suurenevassa määrin lähteestä huolimatta, aiheuttaa riippuvuusriskin ja mahdollisuuden vaikuttaa vapaan Euroopan päätöksentekoon. Energiatehokkuudesta on tullut osa turvallisuutta.

Tekemisen vs. tekemättömyyden kustannukset

Jokainen pystyy jo tästä tulkitsemaan, että energiatehokkuusprojektista ei tule ihan ilmaista. Toisaalta vaihtoehdot ovat vielä huomattavasti kalliimpia. Kansainvälinen kauppakamari ICC arvioi uusimmassa tutkimuksessaan, että pelkästään ilmastonmuutokseen liittyvät äärimmäiset sääilmiöt ovat maksaneet maailmanlaajuiselle taloudelle yli 2 biljoonaa dollaria viimeisen vuosikymmenen aikana. Biljoonassa on siis 12 nollaa ja summa vastaa koko Suomen valtion budjettia, kaksikymmentäkertaisesti.

Mikäli Unionin onnistuu hinata edes osa valtavasta kiinteistöpoolistaan energiatehokkuudeltaan 2020-luvulle, ratkeaa moni asia. Ensinnäkin EU pysyy tuolloin itse asettamissaan globaaleissa päästötavoitteissa, joiden on tarkoitus hillitä ilmastonmuutosta niin, että esimerkiksi eteläinen Eurooppa ei aavikoidu ja ilmastoperäinen siirtolaisuus räjähdä käsiin. Kiinteistöihin panostamisen on myös todettu olevan poliittisesti huomattavasti helpompaa, kuin yksityisautoilun rajoittamisen. Samalla vähenee tarve ja kasvaa kynnys turvautua esimerkiksi tuontikaasuun, jota pahimmillaan voidaan käyttää jäsenmaiden ulkopolitiikan tai sisäpolitiikan painostuskeinona.

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi EPBD

Monessa taloyhtiössä ja kiinteistössä on huokaistu helpotuksesta sähkön piikkihintojen hieman tasaannuttua, Venäjän hyökkäyssodan aiheuttamien markkinahäiriöiden vähitellen laantuessa. Heikko taloustilanne ja korkea korkotaso ovat kuitenkin saaneet monet lykkäämään energiakorjaushankkeita. Odotus voi kuitenkin käydä kalliiksi.

Suurin yksittäinen muuttuja taloyhtiöiden ja suomalaisten kiinteistöjen energiatulevaisuudessa on EPBD, eli Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi. Sanahirviötä voi miettiä Euroopan unionin tiekarttana kohti vuoden 2050 hiilineutraaliustavoitetta ja edes osittaista energiaomavaraisuutta. Vaikka niin sanotut pakkoremontit jäivät direktiivistä pois, ovat sen päätavoitteet yhä kunnianhimoisia. Suomen ja jokaisen jäsenmaan tulee itsenäisesti kyetä pudottamaan asuinrakennuskantansa primäärienergiankäytöstä 16 % vuoteen 2030 mennessä. Siis seuraavan 5 vuoden aikana. Tästä seuraavan 5 vuoden aikana määrän pitäisi kasvaa 22 prosenttiin vuoden 2020 tasoon nähden. Lisäksi puolet tästä tulisi tapahtua heikomman energiatehokkuusluokan kiinteistöissä. Liikekiinteistöille luvut ovat vielä kovemmat – 16 % ja 26 %.

Pankkien pelkona kiinteistökannan arvon romahdus

Suuri osa suomalaisten varallisuutta, niin kuluttajien, kuin yritystenkin, on kiinni kiinteistöissä. Pankit ovat syystäkin aiheesta huolissaan. Mikäli parannuksia ei tehdä ajoissa, kiinteistöjen arvo laskee ja energiakustannukset nousevat entisestään. Suurten pankkien korkeaakin johtoa onkin näkynyt viimeisen parin vuoden aikana yhä aktiivisemmin eri kiinteistötilaisuuksissa puhumassa aiheesta. Mikäli rahoituslaitokset katsovat kiinteistöjen vakuusarvon pienenevän, ei pakottaviinkaan remontteihin enää saa lainaa. Tehdyt remontit taas ovat jo usein lainapäätösten ehtona. Koska osalle kiinteistönomistajista ja taloyhtiöistä rahoituksen saanti täysimittaisiin energiahankkeisiin on vaikeutunut, ovatkin hybridiratkaisut nostaneet suosiotaan. Kiinteistöjen energiatehokkuuden ratkaiseminen ei enää riipukaan teknologiasta, eikä välttämättä edes rahasta.

Hybridiratkaisut ja sähkökattilat

Mikäli esimerkiksi täysimittainen lämmitystapamuutos ei rahoitus- tai muista syistä onnistu, on mahdollista toteuttaa niin sanottu hybridijärjestelmä. Tällöin lämpöpumpuilla hoidetaan jopa 80 % rakennuksen vuoden lämmitystarpeesta ja käyttöveden tuotannosta ja kaukolämpöä käytetään vain kylmimpinä kuukausina. Hybridiratkaisu voi olla esimerkiksi osittainen maalämpöjärjestelmä, kaukolämpöä tukeva vesi-ilmalämpöjärjestelmä, lämpöpumpuilla toteutettava lämmön talteenotto tai älykäs sähkökattila. Näistä viimeisen on helpoin ja edullisin ratkaisu myös niille kiinteistöille, joille lainansaanti perinteisistä lähteistä on vaikeaa. Pörssisähköautomaatiolla toimiva sähkökattila tuottaa lämmintä käyttövettä yön ja päivän edullisina tunteina ja leikkaa kaukolämmön tehomaksut pois.

Kiinteistöakut eli BESS-järjestelmät

Kiinteistöakkujen hinnat ovat romahtaneet radikaalisti ja tulleet saavutettavaksi yksittäisten kiinteistöjen ja taloyhtiöidenkin tasolle. Esimerkiksi 100kW tehoisen ja 200kWh kapasiteetin akku voi toimia sekä huoltovarmuusvarana verkkohäiriöissä, että tasapainottaa kiinteistön energiankäyttöä SPOT-hintojen mukaan. Mikäli kiinteistössä on maalämpö- tai muu sähkötoiminen energianlähde, paranee hyötysuhde entisestään järjestelmän käytettäessä aina halvinta mahdollista sähköä. Kiinteistöakun avulla kiinteistö voi myös käydä kauppaa Fingridin taajuusreservimarkkinoilla, jossa korvaus energiasta on huomattavasti sähköverkkoon myytyä sähköä korkeampi. 100kW akulla 2023-2024 keskituotto oli yli 30 000 euroa.

Valaistus on edelleen tehokkain ja nopein toimenpide

Suomessa on edelleen miljoonia vaihtamattomia loisteputkia, jotka sekä aiheuttavat tulipaloja vanhetessaan, että kuluttavat valtavia määriä energiaa. LED-valaistus, erityisesti älykkäällä ohjauksella on valovuosia (pun intended) parempi ratkaisu, energiansäästön ollessa käytännössä aina yli 60 %. Hyvänä vertailulukuna mainittakoon suunnittelemamme ja urakoimamme AVIA Real Estaten kohde Helsingin lentoasemalla, jossa pelkällä valaistuksella saavutetiin 510 000 kWh energiansäästö vuodessa. Valaistuprojektin tyypillinen takaisinmaksuaika onkin 2-3 vuotta, valon määrän ja laadun lisääntyessä samalla radikaalisti.

Aurinkovoimala on kiinteistön omistama tuotantoväline

Kun aurinkoenergiajärjestelmä mitoitetaan oikein, on sijoitetun pääoman tuotto käytännössä aina 20–25 %. Osakepoiminta saa osua varsin nappiin, jos lukua haluaa verrata muihin sijoitusinstrumentteihin. Samaan aikaan kiinteistön energiankulutus laskee huomattavasti. Voimalat mitoitetaan tyypillisesti kattamaan noin neljännes kiinteistön sähkön tarpeesta. Kiinteistöakut muuttavat kuitenkin tämän säännön, niiden luodessa väylän energian säilömiseen ja myyntiin erittäin kannattavasti.

Yhteenveto

Vaikka tiukentuvat energiatehokkuusvaatimukset ovat kovia, on taustalla aito tarve vähentää riippuvuutta tuontienergiasta ja leikata päästöjä. Onneksi energiatehokkuuden pilleri on aidosti helppo nielaista, hankkeiden ollessa aina kannattavia ja usein erittäin kannattavia. Mikäli kannattavuus ja investoinnin määrä huolettavat, voi suunnittelua, urakointia ja huoltoa tuottavalta yritykseltä pyytää sekä rahoitustarjouksen (onnistuu), vieläpä niin että kuukausierä on pienempi kuin nykyiset kulut (onnistuu) ja tuottotakuun (onnistuu). Näistä viimeisin voi olla tärkeä vedenjakana kiinteistön omistajien tai taloyhtiön kokouksessa.

Energiatehokkuus ei ole vain vastuullista, vaan myös taloudellisesti järkevää. Pienentämällä energiakustannuksia, parannetaan myös kiinteistön arvoa ja esimerkiksi yrityksen kilpailukykyä.

Kirjoittaja on Lemkem Oy:n Asiakkuus- ja viestintäjohtaja Jouni Lautiainen. Lemkem maahantuo, suunnittelee, urakoi ja huoltaa kaikki yllä mainitut energiaratkaisut, sekä tuottaa tuotepalveluita kiinteistöille 40 vuoden kokemuksella.